能源资源行业城镇土地使用税 · 新旧变化 · 会计处理 · 实操 · 行业影响

清理7份老文件（1989—2015）＋按用途重新精准列举8类免税用地

一、政策定位与生效

全称《关于调整部分能源资源行业企业城镇土地使用税政策的公告》，财政部、税务总局2026年7月27日发布。它不是简单的"加税"或"减税"，而是一次结构性调整：清理1989—2015年间7份分散的老文件，收回口径宽泛的旧减免；同时按土地"用途"重新精准列举8类真正该免的用地。核心逻辑是"保安全、环保、基础设施用地；压生产、办公、生活等经营性用地"。

两个关键时点：2026-09-01 起旧减免土地减半、新八项清单生效；2027-09-01 起7份旧文同时废止，落不进新清单的用地全额征税。

二、新旧变化核心对照

一句话看变化：真正的变化不是"取消减免"，而是"换了一套更窄、更准的清单"——凡是落进第二条八项的继续免征，落不进的从2027年9月起照全额缴。

三、核心：第二条免税清单（八项）

要点：①适用不限自有——承租、无偿使用取得并用于上述用途的同样免税；②项目建设期间也免；③凡写"厂区（含生产、办公、生活区）以外"的，厂区内一律不在免税范围；④水电大坝明确剔除"发电厂房用地"。

四、关键时点与动作

五、会计处理

城镇土地使用税自财会〔2016〕22号起由"管理费用"转入"税金及附加"核算，按受益期计入当期损益，一般不产生递延所得税。

1）全额征税土地——正常计提缴纳

借：税金及附加—城镇土地使用税

 贷：应交税费—应交城镇土地使用税

借：应交税费—应交城镇土地使用税

 贷：银行存款

2）过渡期减半（2026.9—2027.8）——按减半后金额计提

借：税金及附加—城镇土地使用税（应纳税额×50%）

 贷：应交税费—应交城镇土地使用税

3）属于第二条清单的免税土地——不计提；已计提的冲回

借：应交税费—应交城镇土地使用税

 贷：税金及附加—城镇土地使用税（红字冲回）

4）承租、无偿使用土地——按实际使用人确认纳税义务，与权属方协调申报口径，凭证要能对应到具体宗地。

5）在建项目——建设期不计提；转固定资产后按实际用途重新判定是否落在第二条清单内。

6）报表影响：2026年受影响约最后一季；2027年起全年全额税负增量必须提前测算并纳入预算，金额重大的关注披露。

六、实操需要注意的地方（落地动作清单）

6.1 第一步：做"土地逐宗清册"

① 拉出全部宗地清单（权证号、位置、面积、取得方式）；② 标注当前适用纳税/减免状态（是否依托7份旧文）；③ 逐宗对照第二条八项判定归属；④ 测算2027年增量；⑤ 修订2027年预算；⑥ 按季复核用途变更。

6.2 厂区红线与用途边界要测准

· "厂区（含生产、办公、生活区）以外"是硬边界——厂区内铁路专用线、公路一律不免税，必须实测内外面积。

· 水电站"大坝（不包括发电厂房用地）"：发电厂房占地要单独剥离、单独计量，否则会被连带全额征税。

6.3 混合用途按面积分摊

同一宗地内既有免税用途又有应税用途的，按用途面积合理分摊，分别计算征免，不可整宗主张免税。

6.4 减免申报与资料留存（必须齐全）

6.5 税额测算要按"所在地等级税额"重算

城镇土地使用税是地方税，幅度为：大城市1.5—30元/㎡·年、中等城市1.2—24元、小城市0.9—18元、县城/建制镇/工矿区0.6—12元，各地在此幅度内定具体等级税额。示例：某火电厂位于县城等级、适用4元/㎡·年，厂区生产、办公、生活区等不在清单内的占地20万㎡——过渡期年纳税80万、减半缴40万；2027年9月起全额80万/年。（示例口径，按实际所在地等级税额重算）

6.6 三条易混边界

· 与房产税区分：本公告只管城镇土地使用税，地上建筑物房产税不受影响。

· 风光等新能源发电用地：本清单未直接列举，不宜套用，按一般规定处理并关注后续口径。

· 新旧衔接的交叉情形：若某宗地既属旧文减免、又属第二条八项，从逻辑上2026年9月1日起应按免征处理，但公告未逐字写明交叉适用规则，建议向主管税务机关书面确认后再申报。

七、对行业的影响

整体判断：本公告体现"清理宽口径老减免、改为按用途精准扶持"的方向——给电网输电、油气管道、安全环保设施吃"定心丸"，同时对发电厂区、矿山采场等经营性占地恢复全额征税。受影响最大的是占地规模大、厂区用地占比高的火电、矿山、建材企业；电网与管道企业反而是明确的受益方。

八、实务高频风险

1、以为"能源企业用地都免"：现在只免第二条八项，厂区内的生产、办公、生活区不在其中。

2、没做土地逐宗清册：2027年9月起被动按全额缴税，预算没留，利润突然少一块。

3、发电厂房、厂区内铁路公路没单独测绘：被整宗认定为应税，多缴税。

4、混合用途宗地不做面积分摊：要么免税部分被连带征税，要么整宗主张免税构成违规享受。

5、承租、无偿使用的土地拿不到权属证明：减免申报被否，且权属与申报主体口径要提前约定。

6、只享受不申报：第三条要求按规定办理减免税申报并留存资料，程序不合规会被追缴。

7、风光等新能源误用本清单：清单未列举，套用即违规。

九、一句话结论

22号公告是一次"清旧立新"：7份1989—2015年的老减免文件在2027年9月1日废止，取而代之的是一份按用途精准列举的八项免税清单。落到企业只有三个动作——先用土地逐宗清册对照清单判定归属，再按减半/全额节奏申报缴纳并留齐备查资料，最后把2027年起的税负增量提前算进预算。受益方是电网、油气管道与安全环保设施用地，承压方是火电厂区、矿山采场等经营性占地。

附：免税与否快速判定表

注：资料不全、未按规定办理减免税申报的，即使用途符合也不得享受；最终以所在地主管税务机关认定为准。数据来源为公告原文及附件《相关文件目录》7份文件。